Fortrydelsesret ved boligkøb

Det er almindeligt, at en køber i en privat bolighandel får indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen – men hvor langt strækker dette forbehold sig i realiteten? 

Det er ikke uset i forbindelse med bolighandel, at køber efter rådgivning fra sin advokat beder sin advokat om at undlade at godkende handlen, fordi advokaten har oplyst en række forhold om ejendommen, der medfører en risiko for køber. Det forekommer også, at køber ikke ønsker at købe ejendommen alligevel, og alene af denne årsag beder sin advokat om at undlade at godkende handlen.

Advokatforbeholdet
Det kan være vanskeligt for en køber at gennemskue alle juridiske aspekter ved et boligkøb, og i den forbindelse har køber mulighed for at tage et såkaldt advokatforbehold. Formålet med at indskrive et advokatforbehold i købsaftalen er at sikre købers mulighed for professionel rådgivning, inden køber bindes endeligt af aftalen.

Hvis der ved rådgiverens gennemgang af handelsdokumenterne f.eks. viser sig at være juridiske risici, har køber mulighed for at komme ud af handlen uden at blive erstatningsansvarlig overfor sælger.

Den lovbestemte fortrydelsesret
Ved siden af advokatforbeholdet er køber tillagt en ret til at fortryde sit køb inden for en frist på 6 hverdage fra købsaftalens underskrift. Fortrydelsesretten forveksles nogle gange med advokatforbeholdet, der ofte har samme frist på 6 hverdage.

Formålet med fortrydelsesretten er at beskytte private
boligkøbere ved bolighandel, som for de fleste private er en væsentlig investering.

Fortrydelsesretten indebærer, at en boligkøber har mulighed for at komme ud af købsaftalen, hvis køber fortryder efter at have underskrevet købsaftalens eller erfarer uhensigtsmæssige forhold ved sit køb. Det kan eksempelvis være købers økonomiske forhold, familiemæssige ændringer, placering af børneinstitutioner eller andre private forhold.

En boligkøber, der benytter sig af sin fortrydelsesret, skal betale 1 % af købesummen til sælger. Denne kompensation er en beskyttelse af sælger, der oftest også er forbruger, og som oftest lider et tab som følge af købers annullering af handlen.

Der kan opstå tvivl om, hvorvidt advokatforbeholdet og den lovbestemte fortrydelsesret dækker over samme situation. En vurdering af lovens forarbejder fører imidlertid til, at der formentlig skal foreligge en saglig årsag bag advokatens undladelse af at godkende. Købers rene fortrydelse af købet må derfor udløse den lovbestemte kompensation til sælger på 1 % af købesummen.

I praksis har domstolene fortolket advokatforbeholdet forholdsvis bredt, og det forekommer derfor uklart, om køber kan benytte advokatforbeholdet til at fortryde en handel, hvis der ikke foreligger en økonomisk eller juridisk årsag til advokatens manglende godkendelse.

For nyligt blev der afsagt dom i en sag, hvor købers advokat havde meddelt, at handlen ikke kunne godkendes. På trods af, at det var advokaten, der meddelte, at handlen ikke kunne godkendes, skulle den manglende godkendelse af handlen udløse betaling af 1 % af købesummen til sælgerne, der i sagen var repræsenteret af SKOV Advokater. Købers fortrydelse af boligkøbet koster dermed 1 % af købesummen, hvilket altså også kan forekomme i det tilfælde, hvor det er købers advokat, der meddeler, at handlen ikke kan godkendes.